A día de hoy vender una casa entre particulares, por uno mismo, es bastante más sencillo que hace años, los expertos inmobiliarios están muy preparados, si bien ¿Por qué compartir con ellos unas altas comisiones?

Si además tu precio de venta está ajustado, ya sea porque tiene hipoteca en tu piso o bien porque necesitas liquidez para comprar una nueva, está claro que no estás dispuesto a compartir ese beneficio.

Muchos piensan sin embargo que contratar una agencia inmobiliaria te ahorrará muchos quebraderos de cabeza, si bien la elección es únicamente tuya y hay expertos que pueden ayudarte en la venta entre particulares por muy poco dinero.

Antes de lanzarte a la aventura es importante que tengas claro que supone vender entre particulares y lo que debes tener en cuenta para que todo sea mucho más sencillo.

También puedes recurrir a expertos en vender casa entre particulares

10 Pasos para vender una casa sin Inmobiliaria

Estudio de Mercado

Las tendencias del mercado inmobiliario a veces llegan a ser una locura, sin embargo has de tener una idea clara de cuál es el precio de mercado de tu vivienda.

Sacar un piso a la venta con un precio desmesurado puede llevar a lo que se llama “quemar el piso”.

Todos pensamos que nuestra casa es la mejor y tendemos a valorar en ocasiones muy por encima del mercado, alguien nos dijo además por cuanto la vendió el vecino, no sólo nos creemos lo que nos dicen sino que además pensamos que nuestra casa siempre puede valer mucho más.

En el otro lado, si el precio de venta está demasiado por debajo puede hacer saltar las alertas de que la vivienda puede tener “gato encerrado”.

Si vendemos muy rápido no dejaremos de pensar “¿lo puse muy barato?”

Para ayudarte a formar el valor de mercado de tu vivienda aquí tienes varias alternativas muy serias y gratis:

1.- Contrasta los precios de viviendas similares a la tuya en los distintos portales inmobiliarios, en los anuncios puedes ver si analizas en cuantas inmobiliarias está la vivienda, así como la antigüedad del anuncio, de esta forma podrás analizar si la vivienda está “quemada” por un precio elevado.

2.- Tasación online gratuita

En este momento cuentas con dos entidades financieras que te ofrecen una tasación bastante fiable de tu vivienda, gratuita y totalmente online.

Aquí tienes la tasación online de Bankia valoracion vivienda está basado en un acuerdo con El Idealista y la tasadora TINSA, los precios oscilan sobre tasación final aproximadamente un 10 por ciento abajo-arriba.

Ten en cuenta que si la vivienda tiene anejos como plazas de garaje y trastero no las está teniendo en cuenta, si dejas tu email te envían un informe con todos los datos de comparativa.

Otra de las entidades que también están ofreciendo este servicio es BBVA en su servicio BBVA valora tu vivienda aquí es necesario que dejes sí o sí tus datos ya que en caso contrario no te envían la valoración.

Los valores de tasación de ambos servicios son muy similares, nosotros en nuestro servicio de Home Staging Venta Alquiler utilizamos las dos.

3.- Inmobiliarias online

Hay determinadas inmobiliarias online que también dan este servicio de tasación gratuita.

Precio de la Vivienda

Una vez que has realizado el estudio de mercado ya tienes bastante claro cuál es el precio de venta de tu casa.

¿Es suficiente? ¿Cubre la inversión o la hipoteca que tienes que afrontar?

Marca un precio de salida y marca también un precio para negociar a la baja, podríamos decir tu límite debe estar fijado por anticipado.

A día de hoy no conozco ningún comprador que no quiera negociar el precio de compra.

Requisitos Legales

• DNI o Pasaporte, documentación personal
• Nota simple del registro de la propiedad
• Hipotecas y Embargos

Esta parte es bastante importante, si bien la mayoría de la gente sabe más o menos en qué estado registral está su casa antes de venderla.

Documentación Personal

Verifica con anticipación que vuestros DNI, pasaporte, tarjeta de residencia o documentación personal no están caducados ya que es necesario que estén en Vigor o con acreditación de que se está procediendo a la renovación para el día de la firma en Notaria.

Nota simple del Registro de la Propiedad

Puedes hacer la petición online o bien acercarte al registro, el coste es pequeño y te entregarán un documento que te permitirá saber de primera mano el estado actual de tu vivienda, así no habrá sorpresas y podrás arreglar aquello que no esté correcto.

Aquí la cosa se complica un poco más, si bien todo es salvable con un poco de paciencia y una sonrisa a tu empleada de Banca favorita.

En las entidades financieras, siempre hay un especialista en vivienda y estarán encantados de analizar tu nota simple, una venta de una vivienda siempre trae negocio a la oficina.

Hipotecas y Embargos

Si tienes hipoteca en este momento deberás comunicar al banco que vas a vender la vivienda y unos días antes de la firma en notaría solicitar un certificado de deuda a la fecha del día de la firma, normalmente tiene coste.

Si tenías hipoteca y la terminaste de pagar, es importante saber si la has levantado en el registro de la propiedad, con la Nota simple del registro vas a saber exactamente como está la vivienda.

Si La hipoteca aparece todavía en la nota simple debes acudir al Banco con quien contrataste en su día y ver algunas de estas opciones, levantar una hipoteca del registro tiene coste, notario, registro de la propiedad, el certificado del banco y la gestoría si la utilizas:

1.-Solicitar el certificado de deuda cero, con el puedes acudir a vender al notario sin problema, de esta forma en el momento de la firma te retendrá la parte compradora o su banco la cantidad necesaria para hacer el trámite final de levantarla del registro, esta es la opción más sencilla y rápida.

2.- Pregunta a tu entidad financiera cuanto tardan en gestionar ellos el levantamiento de hipoteca, incluso si te ves capaz, ahorrarte una media de 150€ y darte varios paseos para hacer por ti mismo las gestiones necesarias.

Si hay embargos u otro tipo de anotaciones, aquí debes pedir asesoramiento, en nuestro Pack Legal va incluido.

Documentación de la Vivienda

¿Qué documentos necesito para vender la casa?

• Certificado de eficiencia energética
• Certificado de estar al corriente en el pago de la comunidad de propietarios
• Ultimo recibo de contribución o IBI (Impuesto Municipal de Bienes Inmuebles)
• Documentación de Propiedad de la vivienda
• Recibo Suministros de la Vivienda

El Certificado de Eficiencia Energética

Este documento pueden contratarlo a través de las muchas empresas de internet que ofrecen este tipo de servicio.

Certificado de la Comunidad de Propietarios

Está claro que solo lo necesitas si tu vivienda está dentro de una comunidad de propietarios.

En este caso únicamente hazte con los datos del administrador o del presidente ya que este certificado debe ser actual para el momento de la firma en notaría.

Recibo de Contribución o IBI

Debes buscar el original, si lo tienes domiciliado busca en tu banca online en la sección de correspondencia o bien acude a tu entidad financiera para un duplicado, normalmente este servicio lleva un pequeño coste asociado.

Si con la vivienda vendes la plaza de garaje o el trastero y estos no forman parte de la misma finca debes buscar el IBI correspondiente a cada uno de ellos.

Escritura de Propiedad

En función de cómo adquiriste la vivienda necesitas recopilar una serie de escrituras o documentos, escritura de compraventa, capitulaciones matrimoniales, declaración de herederos, etc.

Cada uno de los documentos que necesitas debes escanearlo en PDF y guardarlo, cuando vendas la vivienda únicamente tendrás que enviarlo al comprador y posteriormente al Notario por correo electrónico.

Ten a mano bien custodiados los originales para el día de la firma, ya que hay que llevarlos al Notario.

Recibo Suministros de la Vivienda

Para facilitar las gestiones busca el último recibo de suministros de la casa, luz, agua y gas para que a la firma pueda hacerse de forma rápida el cambio de titularidad.

El teléfono y la línea ADSL no suelen cambiarse de titularidad, en este caso puedes en algunos casos cambiarlo de domicilio o darlo de baja y contratar de nuevo en tu nueva casa.

Hacer atractiva tu casa

La palabra clave que nosotros utilizamos es Decorar para Vender-Home Staging

Preparar tu vivienda para la venta es algo que pocas inmobiliarias hacen a pesar de los elevados honorarios que suelen tener, si bien agiliza la venta de la vivienda y permite que el precio sea superior al de la media del mercado

¿Sabías que una gran parte del éxito de venta en una casa se centra en los primeros cinco minutos de la visita?

Creo que este punto es uno de los más importantes para tener verdadero éxito en la venta de tu piso y sacar el mejor precio posible.

¿Cuáles son los puntos importantes?

• Arreglar desperfectos
• Despersonalizar la vivienda
• Decoración neutra
• Sacar el mayor partido a las áreas más favorables de tu casa
• Que todo esté ordenado y limpio.
• Que la casa enamore a los compradores.

La experiencia nos dice que muchos compradores optan por una casa u otra en función de cómo se han sentido al visitarla, la luz, los olores, las sensaciones en la visita, algunos indican que “se han enamorado” de la vivienda.

Seguro que muchas veces has entrado en una vivienda y no te has sentido a gusto, algo te incomoda y estás deseando marcharte… ¿Eso es lo que quieres que sientan tus compradores?

Si has conseguido cuadrar una visita, hay que optar por la apuesta ganadora.

Cuando has decidido vender sin inmobiliaria, es porque no quieres pagar esa media de 15.000€ que cuestan este tipo de servicios, si bien por menos del 10% tienes toda la ayuda profesional que necesitas para vender entre particulares.

Portales online

Siempre puedes optar por poner los carteles físicos en tu vivienda, sin embargo a día de hoy muchas personas prefieren no hacerlo ¿motivos?

• Los que siempre llaman son los vecinos para saber más.
• Un aviso a los amigos de lo ajeno y los okupas
• Pierdes tu privacidad.

Está claro que internet llega a la mayoría de los posibles compradores, nada más cómodo que sentarte con tu pareja a chequear las fotos de los pisos que te gustan en las principales inmobiliarias online, si tu lo haces el futuro comprador da por supuesto que también.

¿Fotos? Por supuesto, el primer impacto que hay que dar a tus compradores es que elijan tu casa entre las muchas que hay a la venta, así que hay que cuidar expresamente este detalle.

Un buen anuncio, atractivo, redactado de forma positiva, con todos los detalles de forma clara y concisa, unido a un book de fotos profesionales solo tiene un nombre “Ganador”.

Este servicio puedes conseguirlo a un precio bastante bueno en muchos de los portales inmobiliarios, para el día fijado debes de tener bien preparada la vivienda para que esas fotos sean realmente tu gancho.

Elige los principales portales inmobiliarios, todos es una verdadera locura, en los que veas que puedes conseguir mejor resultado puedes hacer un pequeño gasto extra y promocionar tu anuncio, especialmente si hay muchas viviendas en tu zona.

Gestionar los Compradores

¿Alguien conoce mejor tu vivienda que tú mismo?

Eres el mejor agente de ventas, ajusta tu móvil, prepara el whatsapp y da a tus compradores las dos opciones.

Nosotros te facilitamos lo que se denomina un “Protocolo de Venta”, en él no solo te indicamos como recibir a los futuros compradores, sino también como debe estar preparada la vivienda para cada visita.

El recorrido por la vivienda debe llevar una estructura, una buena impresión primero, pasar rápido por las áreas delicadas, ofrecer consejos de cómo decorar, hacer que se vean viviendo allí y darle un broche final que no puedan olvidar.

Tip Feng Shui, entrega siempre algún documento al final con tus datos, de esta forma se llevarán algo en sus manos.

El Contrato de Arras

Este documento es muy importante, en ocasiones tendrás la suerte de que el comprador sabe hacerlo o tiene quien se lo puede redactar.

El contrato de compraventa o arras es un contrato legal que precede a la firma en notaria, en él se indican temas importantes como la señal que se va a recibir, las fechas de firma y entrega de la vivienda, el reparto de impuestos, etc.

Lo más importante es que sepas que estás firmando o bien encargues este detalle a un experto, para ello sino tienes conocimientos legales puedes acudir a un gestor quien por un coste bajo te facilitará un contrato redactado expresamente para la venta de tu vivienda.

La Notaría

Quien te indique que la notaría es un problema está realmente equivocado o bien quiere que tengas miedo de este paso.

• Primero de todo, el notario suele elegirlo la parte compradora, especialmente si está gestionando una hipoteca.
• En segundo lugar, lo único que tienes que hacer con la notaría en la mayor parte de los casos es enviar la documentación que te requieran y ellos se encargan de todo, el banco en muchos casos hace también de mediador.

El día de la firma, el Notario vela tanto por tus intereses como por los intereses del comprador, por lo que puedes estar tranquilo, sabe lo que hace.

Los Impuestos

Vender un inmueble en este país y en la mayoría de los que conozco no está libre de impuestos, siempre hay que hacer cuentas con la administración.

Por un lado está el tema de la declaración de la renta o IRPF, en este punto te va a dar igual tener inmobiliaria o no, ya que no se encargan del tema, para este delicado punto recurre a tu cita con Hacienda con un gestor o a la propia administración con tu documentación.

El paso que sí debes hacer en cuanto firmes la venta de tu vivienda es el pago de la plusvalía municipal.

Plusvalía Municipal

En la mayoría de los municipios entregando los documentos de propiedad y los de venta te calculan ellos la plusvalía y te dan el documento para realizar el pago, incluso lo puedes tramitar por correo electrónico en muchos de ellos.

Otra opción es que la gestoría que suele trabajar con la Notaría donde has firmado te gestione este trámite por un pequeño coste.

Cuando te digan lo que has de pagar, el saber si está calculado bien o mal es otra historia bien diferente, solo te queda creerte que lo han liquidado bien y hacer el pago, o bien acudir a un experto en este tipo de gestiones y que lo revise.

Vender un piso de particular a particular

Como puedes ver una buena parte de los trámites exigen de ti atención y sobre todo planificación, así como que te dejes ayudar y asesorar por expertos en cada uno de los temas, asumiendo por ello pequeños costes.

Te ofrecemos esas soluciones de forma sencilla, nuestro servicio de Feng Shui Home Staging para la venta de inmuebles te ayuda a realizar todos los pasos necesarios para que la venta de tu vivienda entre particulares sea un éxito.

¿Aún tienes dudas? Pide aquí tu presupuesto y descubre por qué poco importe puedes comenzar a vender tu casa.